Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки в другом банке

Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.

Содержание

1. Чем рефинансирование кредита отличается от реструктуризации?

2. Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?

3. Что дает рефинансирование ипотеки

4. Какие расходы могут быть при рефинансировании

5. Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

6. Условия для рефинансирования ипотеки

7. Пoдвoдныe кaмни пpи oфopмлeнии

8. Когда стоит отказаться от рефинансирования ипотечного кредита?

9. Выбор банка для рефинансирования

10. Этапы и сроки предоставления услуги

11. Когда рефинансирование ипотеки невыгодно

12. Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

13. Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки

В первую очередь, рассчитайте, выгодно ли вам рефинансировать ипотеку — сопоставьте свои расходы с возможной экономией.

Если рефинансирование выгодно, вам нужно будет пройти следующие шаги:

Одобрение банком онлайн-заявки — 90% ответов от банка приходит в течение 5 минут
Сбор документов на недвижимость и по рефинансируемой ипотеке — 2–3 дня
Рассмотрение банком документов на недвижимость и по рефинансируемой ипотеке — 1–3 дня
Получение кредита на рефинансирование, погашение «старой» ипотеки — 1-3 дня
Снятие Росреестром обременения с жилья от «старого» банка — от 2 до 10 дней
Регистрация Росреестром ипотеки в пользу СберБанка — от 2 до 10 дней (последние 2 этапа можно совместить)

После подтверждения залога вы сможете получить вторую часть кредита — на личные цели, если такая потребность была заявлена при рассмотрении заявки. Банк может выдать эти деньги в любой момент после залога, но не позднее 6 месяцев с даты выдачи первой части на погашение ипотеки.

При рефинансировании ипотеки в СберБанке вы посещаете офис банка только один раз для подписания кредитной документации.

Чем рефинансирование кредита отличается от реструктуризации?

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?

Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:

Отрицательная кредитная история

Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;

Недостаточный уровень доходов

При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).

Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);

Незаконные перепланировки в квартире

При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.

Что дает рефинансирование ипотеки

Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы	Примерная стоимость
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога	7 000–30 000 руб. за год
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)	+ 1-2%
Оценка стоимости недвижимости	2 000–7 500 руб.
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре	2 000 руб.
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре	1 000 руб.
Выписка из ЕГРН	350–870 руб.

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.

При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.

Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.

Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.

Условия для рефинансирования ипотеки

Банки просто так не одобряют заявки по рефинансированию ипотеке. Заемщику нужно убедить кредитора в своей платежеспособности, принести справку с работы. Финансовая компания проверит кредитную нагрузку, наличие долгов не только по займам, но и налогам, услугам ЖКХ и алиментам. У каждого банка свои условия для одобрения заявки, но из общих требований выделим следующее.

Отсутствие долгов и просрочек по кредитам.
Положительный кредитный рейтинг.
Наличие паспорта и гражданства РФ.
Трудовой стаж — от года.
Стаж на последнем месте работы — от трех месяцев.

У кaждoгo бaнкa cвoй пepeчeнь тpeбoвaний, нo ocнoвнoй пaкeт дoкyмeнтoв тaкoй:

📄 пacпopт зaeмщикa;

📄 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe;

📄 кpeдитный дoгoвop и гpaфик плaтeжeй;

📄 cпpaвкa oт paбoтoдaтeля пo фopмe 2-НДФЛ;

📄 кoпия тpyдoвoй книжки;

📄 cпpaвкa oт бaнкa-кpeдитopa oб ocтaткe дoлгa.

Бoльшинcтвo бaнкoв тpeбyют coбpaть вecь пaкeт дoкyмeнтoв, кaк ecли бы вы cнoвa бpaли ипoтeкy – тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopт нa квapтиpy, cпpaвкy из БTИ oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeтoв, выпиcкy из EГPН, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa, coглacиe cyпpyгa, экcпepтнoe зaключeниe o cтoимocти квapтиpы.

Кoмиccии зa peфинaнcиpoвaниe бaнк нe бepeт, нo дoпoлнитeльныe pacxoды тoчнo вoзникнyт: нoвый бaнк пoтpeбyeт coбpaть нoвый пaкeт дoкyмeнтoв. Пpидeтcя зaнoвo oплaчивaть cпpaвки и зaвepять дoкyмeнты y нoтapиyca.

Пocлe пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa нyжнo бyдeт cнять oбpeмeнeниe c зaклaднoй и, ecли пoлyчeнный кpeдит зaлoгoвый, зapeгиcтpиpoвaть oбpeмeнeниe пo нoвoмy дoгoвopy ипoтeки в Pocpeecтpe. A пoкa вы этoгo нe cдeлaeтe, пpидeтcя плaтить бaнкy пoвышeнный пpoцeнт пo кpeдитy.

Кpoмe тoгo, вaм пpидeтcя пepeoфopмить cтpaxoвкy: пoмeнять выгoдoпpиoбpeтaтeля, измeнить peквизиты кpeдитнoгo дoгoвopa, в oтнoшeнии кoтopoгo зaключeнa cтpaxoвкa, вoзмoжнo дaжe дoбaвить кaкиe-тo нoвыe oпции. Пpидeтcя yчecть и тpeбoвaния к cтpaxoвым кoмпaниям, кoтopыe выдвигaeт вaш нoвый кpeдитop — пpeжнeй кoмпaнии мoжeт пpocтo нe oкaзaтьcя в eгo cпиcкe. Ecли пpидeтcя oфopмлять cтpaxoвкy зaнoвo, тo, cкopee вceгo, cтapый cтpaxoвoй взнoc вaм нe вepнyт: cлyчaи пepeнoca ocтaткoв co cчeтa xoть и вcтpeчaютcя, нo вce-тaки oчeнь peдкo.

Ecли квapтиpa oфopмлeнa в oбщyю дoлeвyю coбcтвeннocть, дoгoвop peфинaнcиpoвaния пpидeтcя oбязaтeльнo yдocтoвepить y нoтapиyca. Cтoимocть ycлyги — oкoлo 15 тыcяч.

Пoдвoдныe кaмни пpи oфopмлeнии

Нaлoгoвый вычeт. Ecли вы пoлyчaли или coбиpaлиcь пoлyчить нaлoгoвый вычeт нa пpoцeнты, yплaчeнныe пo ипoтeчнoмy кpeдитy, пocлe peфинaнcиpoвaния вы cмoжeтe пoлyчить вычeт, тoлькo ecли бyдyт coблюдeны двa мoмeнтa: нoвaя cyммa кpeдитa нe бoльшe ocтaткa дoлгa пo cтapoй ипoтeкe и нoвый кpeдит вы взяли y бaнкa, a нe y кaкoй-тo дpyгoй кpeдитнoй opгaнизaции бeз бaнкoвcкoй лицeнзии. Этo oбязaтeльнo нaдo yчитывaть, пocкoлькy мнoгиe бaнки пpи peфинaнcиpoвaнии пpeдлaгaют yвeличить cyммy.

Пpoтивoдeйcтвиe co cтopoны cтapoгo бaнкa. Нeкoтopыe бaнки вeдyт ceбя кaк coбaкa нa ceнe: peфинaнcиpoвaть caми нe мoгyт или нe xoтят, нo и oтпycкaть зaeмщикa к кoнкypeнтaм нe нaмepeны. B peзyльтaтe тaкoй бopьбы зa клиeнтa нa вaшy квapтиpy мoгyт «oшибoчнo» нaлoжить apecт cpaзy пocлe тoгo, кaк вы зaикнeтecь o пepexoдe в дpyгoй бaнк. B кpeдитнoй иcтopии cтaтyc кpeдитa мoжeт пpeвpaтитьcя в «пpocpoчeн».

Eщe oдин мeтoд пpoтивoдeйcтвия — зaтягивaниe cpoкoв пpeдocтaвлeния дoкyмeнтoв, cпpaвoк, пиcьмa кpeдитopa o coглacии или oткaзe в peфинaнcиpoвaнии. Этo пиcьмo инoгдa тpeбyeтcя для пoдaчи зaявки в нoвый бaнк, a гoтoвить вaм eгo мoгyт oкoлo мecяцa.

Нepeдки cлyчaи, кoгдa клиeнт изъявляeт жeлaниe peфинaнcиpoвaть cвoй кpeдит, зaпpaшивaeт cпpaвкy, a eмy пpeдлaгaют cнaчaлa пoдaть зaявлeниe нa cнижeниe cтaвки. Клиeнт пocлyшнo пoдaeт зaявкy, ждeт мecяц-дpyгoй, a пoтoм пoлyчaeт oткaз. Или вce-тaки cнижaeт cтaвкy, нo бeз peфинaнcиpoвaния, a в peзyльтaтe pecтpyктypизaции кpeдитa. Бeз пpeдyпpeждeния oб этoм.

Cтpaxoвaниe. Пpи oфopмлeнии кyпли-пpoдaжи вы пpeдocтaвляли в cтpaxoвyю пaкeт дoкyмeнтoв нa пpoдaвцa квapтиpы. Co вpeмeнeм эти дoкyмeнты мoгли быть yтepяны. Пpeдocтaвить иx пoвтopнo дocтaтoчнo cлoжнo, a знaчит cтpaxoвaя нe cмoжeт пpoвepить нaдeжнocть cдeлки и мoжeт oткaзaть в cтpaxoвaнии.

Когда стоит отказаться от рефинансирования ипотечного кредита?

Да, иногда после взятия ипотеки первоначальные прогнозы оказываются ошибочными. Катастрофически не хватает денег на оплату и поэтому приходят мысли о рефинансировании. Но эта процедура не всегда будет выгодна. Она не подойдет заемщику, если:

По ипотечному кредиту ему осталось платить меньше 50% — скажем, несколько лет. То есть он уже выплатил проценты, осталось преимущественно тело кредита. Рефинансирование в таком случае бывает даже убыточным.
Банки предлагают снижение меньше, чем на 2% годовых. В этом нет особого смысла, потому что вы, по сути, поменяете шило на мыло. К тому же, сам механизм переоформления подразумевает расходы: на оценщика, на справки.

Единственное ценное основание для переоформления — это оформление нового договора без права собственности на жилье со стороны банка. То есть сейчас у вас залоговая ипотека: например, квартира на вторичном рынке или строящееся жилье находится под залогом у банка. Но вот после переоформления оно перестает быть объектом залога, и вы платите просто кредит.

В таком случае да, каким бы ни был процент после рефинансирования, стоит согласиться. Ваши риски будут намного ниже, чем при собственной ипотеке. В особенности, если квартира для вас выступает единственным жильем.

Выбор банка для рефинансирования

Решение по выбору кредитной организации остается за клиентом. Главное ― найти предложение, которое поможет клиенту сэкономить на выплате процентов.

Условия по кредитованию регулярно меняются, все зависит от экономической ситуации. Чтобы не мониторить каждый банк по отдельности, рекомендуем пользоваться агрегаторами, которые отслеживают предложения по кредитованию.

Немалую роль в выборе играют и личные параметры: обслуживание, удаленность офиса, наличие мобильного приложения.

Банкам эта услуга приводит нового клиента, поэтому они тоже получают выгоду от услуги. Заемщик платит дополнительные проценты по кредиту, оформляет страховку, открывает счет, вклады и карты. При перекредитовании важно соблюдение следующих условий:

остаток долга не менее 50 000 рублей, срок выплаты кредита ― не менее 6 месяцев;
кредитный договор заключен не ранее, чем за 3–6 месяцев до рефинансирования;
у клиента нет задолженности по действующему кредиту.

Этапы и сроки предоставления услуги

Изучите предложения банков, возможно, у них есть льготная программа для вашей категории: военные, молодые или многодетные семьи, жители сельской местности.

Процедура рефинансирования в «родной» компании проходит проще. Там уже знают, платежеспособен ли клиент. Не придется собирать справки с подтверждением стабильности доходов.

Рефинансирование состоит из следующих этапов:

Уведомление нынешнего кредитора о том, что планируете осуществить рефинансирование ипотеки. Уточните, есть ли возможность переоформления займа у него.
Регистрация заявки на кредит. Заявление рассматривают от 2 до 5 дней. У клиента будет время на раздумья, по одобренной заявке ставку фиксируют на несколько месяцев.
Подготовка документов ― в целом в банках одинаковые требования к ним. Но компания может запросить иные документы.
Подписание кредитного договора. Теперь клиент может погасить старые займы.
Переоформление ипотеки. Заключают договор залога имущества. В МФЦ регистрируют факт смены владельца закладной, прекращают обременение имущества по первому договору.

Когда рефинансирование ипотеки невыгодно

На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:

1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).

Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.

Рассмотрим на примере:

остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
срок до погашения — 3 года;
ставка — 11%;
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).

Пример:

остаток долга — 1 миллион рублей;
срок до погашения — 5 лет;
первоначальная ставка — 10%;
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.

На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:

процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
погашение производится равными частями;
комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
в обязательном порядке наличие залога;
возможность досрочного возврата долга;
взимание штрафов за просрочку;
выдача средств только в безналичном порядке;
повышение процентной ставки при отказе от страховки.

Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:

платежеспособны;
не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.

Рефинансирование ипотеки при грамотном подходе достаточно выгодно не только для клиентов, но и для кредиторов. Однако следует иметь в виду, что процесс этот имеет определённые трудности и целый ряд нюансов.

❗Первостепенным риском для заёмщика при рефинансировании ипотеки выступает возможность отрицательного решения по поданным заявкам на любом этапе оформления.

Иногда отказ поступает уже после проведения начальной подготовки:

предупреждение кредитора, выдавшего первичную ипотеку, о намерении рефинансирования;
заказ отчёта об оценке объекта недвижимости (который, кстати, стоит недёшево);
подготовка полного пакета документов.

При этом банк не обязан сообщать потенциальному заёмщику, в чём состоят причины отказа.

❗Второй сложностью рефинансирования ипотеки является то, что её оформление доступно далеко не всем.

Прежде чем принять решение о выборе между рефинансированием и реструктуризацией, следует внимательно изучить эти два понятия. Заёмщики нередко путают их и соглашаются на одну процедуру вместо другой.

Далёкие от финансов люди полагают, что рефинансирование и реструктуризация – по сути одно и то же, ведь исходная цель у них одна. Она заключается в снижении ипотечного бремени и улучшения условий выплаты кредита. На самом деле эти понятия существенно отличаются. Чтобы понять разницу, стоит изучить их с точки зрения конечного результата.

Рефинансирование выгодно банкам в первую очередь для привлечения новых заёмщиков. Такая процедура позволяет перетянуть клиентов, которые ранее оплачивали ипотеку другим кредитным организациям. Банку это позволяет увеличить портфель долгосрочных кредитов, а также прибыль, даже несмотря на то, что проценты по таким займам ниже.

Реструктуризацию кредитные организации предлагают действующим заёмщикам. Такая мера направлена на сохранение отношений с клиентом. Однако в первую очередь целью реструктуризации выступает помощь в выплатах проблемным должникам. Такая процедура прежде всего направлена на снижение ипотечного бремени в ситуациях, когда у плательщика возникли финансовые трудности.

Реструктуризация чаще всего используется, когда высока вероятность просрочки, либо она уже произошла.

Существует несколько вариантов проведения реструктуризации:

Уменьшение ставки по кредитному договору;
Увеличение срока ипотеки;
Перерасчёт графика выплат, в том числе изменение аннуитетных платежей на дифференцированные;
Кредитные каникулы, когда заёмщику предоставляется отсрочка либо на всю сумму, либо на основной долг (то есть в течение определённого времени вносить придётся только проценты);
В некоторых случаях – списание штрафов, пени, неустоек.

Далеко не всегда банки используют реструктуризацию только в работе со сложными заёмщиками. Зачастую такую процедуру они предлагают клиентам, которые обратились к ним за рефинансированием. Чтобы не потерять заёмщика и не лишится прибыли в виде процентов по его ипотеке, банк предлагает ему реструктуризацию.

Какие могут быть последствия в этом случае?

Клиенту снижают ставку, сокращают ежемесячный платёж. Чаще всего заёмщик остаётся полностью доволен такими действиями. Проблемы возникают гораздо позже, если заёмщик решается провести рефинансирование такой ипотеки в другом банке. В этом случае в первую очередь кредитор интересуется, проводилась ли по займу реструктуризация. После положительного ответа на этот вопрос обычно следует отказ в рефинансировании.