Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Квартира, переоборудованная из комнаты
Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.
Как себя обезопасить:
- Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
- Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
- Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
- Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей. При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях. Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь. Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.
Как себя обезопасить:
- Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
- Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Осторожно: продажа залоговой квартиры
При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.
Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.
Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.
В 90% случаев застройщики не укладываются в сроки сдачи объекта. День заезда порой сдвигается на несколько лет. «1 июля 2019 г. вступили в силу поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которые практически не оставили возможностей для злоупотреблений в этой сфере. Теперь если люди берут новостройки, которые начали возводить после июля прошлого года и не достроили, то свои деньги, пусть и обесцененные, они получат назад. Но те жилые комплексы, которые успели возвести до 2019 г. на треть, достраивают по старым правилам. Я знаю дома, которые строятся ещё с 2017 г.», — рассказал руководитель проектов в компании, которая работает с застройщиками, Виктор Шишкин.
Он объясняет: «Сейчас стандартная схема работы компаний, которые ведут одновременно несколько объектов: продажами квартир с одной стройки закрывать финансовые дырки в другой. Достаточно, чтобы в продажах произошли прорехи, стройка встанет, и застройщик перенесёт дату сдачи. Чтобы не выплачивать неустойки покупателям, они заставляют людей подписывать документы с открытой датой».
Мелочь, а неприятно
Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:
«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».
На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.
При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.
Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.
- Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
- Нужно будет «просветить» темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
- кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
- каким образом менялись собственники, в какие периоды;
- ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
- В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
- Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости.
- Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо — подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы.
- Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.
Чем рискует покупатель?
В этом году в производстве у следователей Нижегородской области находится 30 уголовных дел в отношении 11 лиц по факту совершения 30 преступлений, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
Самая ходовая схема квартирного обмана в регионе, по данным МВД, — продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь. Тем, кто сдает квартиру, в правоохранительных органах настоятельно советуют не оставлять копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилье арендаторам: предъявили при заключении сделки — и достаточно.
Схем квартирного мошенничества — десятки, если не сотни. Причем одни устаревают и перестают быть актуальными, а другие появляются. И, как утверждают юристы, при заключении сделки купли-продажи больше всего рискует приобретатель.
«У нас в России при возникновении спора покупатель всегда виноват, — утверждает московский юрист и автор книги „Безопасные сделки с недвижимостью“ Юлия Плетнева. — В лучшем случае он останется без квартиры, в худшем — и без квартиры, и без денег».
Афёры на первичном рынке жилья — обман дольщиков
Астана — самый строящийся город Казахстана, а на рынке новостроек есть свои схемы мошенничества. Одна из них — та же неоднократная продажа, как и на рынке вторичного жилья. Особенность в том, что аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Есть еще схема. Мошенники предлагают гражданам жилье по сравнительно небольшой цене в рассрочку в строящемся доме. Показывают место под строительство, где никто ничего строить не собирался. Заключается договор, покупатель делает первый взнос. Провернув с десяток таких операций, мошенник скрывается.
Казалось бы, выход напрашивается сам собой — надо покупать квартиру непосредственно у застройщика. Это и дешевле, и надежнее, чем через посредника. Но и здесь есть свои подводные камни. Для примера наберем в поисковике «новостройка в Астане продажа от застройщика». Результат — 250 тысяч ответов. Возникает вопрос: «Действительно ли столько застройщиков напрямую продают жилплощадь?». Конечно, нет. Компании с многолетним опытом и непоколебимой репутацией редко торгуют квартирами напрямую. Чтобы узнать, кто действительно продает жилье — застройщик или риелтор, нужно проверить все документы. Чаще всего жилплощадью напрямую торгуют новые и малоизвестные фирмы в уже готовом доме.
Аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Между тем среди застройщиков тоже могут оказаться недобросовестные компании. Строительство почти каждого третьего объекта в столице отстает от заявленных сроков. К тому же в прошлом году в Астане появились молодые застройщики без опыта работы, имеющие не более двух проектов. У некоторых из них неполный пакет документов, что заставляет задуматься об их надежности.
Ассоциация застройщиков Казахстана предупреждает дольщиков, что деятельность компании должна вызвать сомнения, если:
- стоимость квадратного метра ниже себестоимости (цена не учитывает риски, связанные с удорожанием материалов, инфляцию и другое, в результате чего жилые комплексы таких компаний либо не достраиваются, либо становятся долгостроем);
- несоблюдение сроков строительства (строительство не ведется, но проект заявлен, и квартиры продают, или ведется со значительными нарушениями сроков — более шести месяцев);
- введение в заблуждение клиентов относительно качественных характеристик жилых комплексов (к примеру, приставка Expo у таких застройщиков не совпадает с территорией строительства дома и не имеет отношения к Expo-2017);
- отсутствие разрешительной документации.
По данным официального сайта Астаны www.astana.gov.kz, покупатель имеет право попросить у застройщика следующие документы:
- акт выбора и согласования земельного участка;
- постановление на проектирование;
- архитектурно-планировочное задание;
- эскизный проект, утвержденный главным архитектором г. Астаны;
- государственную экспертизу рабочего проекта с инженерными сетями;
- постановление на строительство.