Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Как проверить недвижимость на наличие долгов и обременений перед покупкой
Первый этап проверки недвижимости — это общение с продавцом. Стоит попросить его показать правоустанавливающие документы на квартиру, где будет указано, как именно продавец стал собственником жилья: купил за собственные средства, получил в наследство или в дар, оформил ипотеку. Также можно запросить свежие квитанции по оплате услуг ЖКХ — там отображаются крупные и давние долги.
Далее стоит приступить к проверке информации о квартире.
- Заказать выписку из ЕГРН (это может сделать сам покупатель на официальном интернет-портале Кадастровой палаты) и базы Росреестра. Получив выписку, стоит внимательно изучить пункт 4. Если существуют третьи лица, которые имеют какие-то права на жильё или ограничивают право собственника распоряжаться его имуществом (к примеру, квартира находится в залоге или под арестом), это будет указано в выписке. Идеальный вариант — если в этом разделе стоит пометка «Не зарегистрировано».
- Проверить покупателя через сайт ФССП. Для проверки понадобится знать фамилию и инициалы текущего собственника, а также дату его рождения. Здесь отобразятся все задолженности человека с пояснениями о их характере. Есть нюанс — долги по оплате услуг ЖКХ здесь отобразятся только после того, как УК подаст на должника в суд. До этого момента выписка с сайта ФССП будет «чистой».
- Обратиться в обслуживающую компанию и/или непосредственно к поставщикам коммунальных услуг (иногда владельцы недвижимости заключают договоры с электро- и газоснабжающими организациями напрямую) и уточнить, есть ли в данный момент задолженность по интересующему объекту.
Можно ли запретить сделку, если есть долги
Общая задолженность российских ЖКХ превышает 1 трлн рублей и, несмотря на усилия государства, до сих пор не снижается. Недавно были озвучены инициативы по запрету продажи услуг, которые поддерживают коммунальные службы.
Дело в том, что ни увеличение штрафов и пеней, ни ограничения на потребление энергии не привели к снижению общей задолженности граждан перед коммунальными службами. Запрет на продажу квартир должен стать стимулом для собственников погасить свои долги перед «Деко».
На самом деле, реализация инициативы довольно проста. Достаточно внести поправку о том, что Росреестр в обязательном порядке должен предоставлять информацию об отсутствии задолженности по коммунальным счетам. Если выяснится, что долг есть, сделка просто не сможет состояться — документ не примут или приостановят его действие.
Инициативу критикуют за ограничение прав собственности, но это не так — государство имеет право составить необходимый перечень документов, предоставляемых в регистрирующий орган. Гражданский кодекс требует осуществления прав каждого именно в той мере, в какой они не ущемляют права и законные интересы других лиц. Продажа долгового имущества может рассматриваться как такое нарушение.
Однако, конечно, стоит предусмотреть возможность продажи долговой квартиры, поскольку покупатель согласен взять ее на себя. В этом случае речь может идти об отдельном договоре купли-продажи.
Пока неясно, будет ли реализована инициатива и каким образом. Можно с уверенностью сказать, что запрет на продажу квартир должников не приведет к существенному снижению общей суммы долга. Однако установление данного запрета можно считать разумным и необходимым, так как он является еще одной гарантией соблюдения прав граждан при покупке недвижимости.
Как не нужно продавать квартиру
Я знаю знакомого, его зовут Артем. Он рассказал мне, как продал свою квартиру, которая была Была задолженность по ЖКУ около 170 000 рублей. Он решил продать квартиру за 3,7 млн рублей и нашел покупателя.
Долги по ЖКХ были вычтены из цены, и получилось 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 рублей. Эта сумма была указана в договоре купли-продажи. В документе долг нигде не упоминается.
Мой знакомый договорился с покупателем закрыть долг после регистрации сделки. Все прошло хорошо — новый владелец действительно все оплатил. Однако все могло сложиться иначе.
Как отмечалось выше, долг по ЖКХ не переходит автоматически от предыдущего собственника к новому (за исключением долга по капитальному ремонту). Новый собственник просто не сможет оплатить долг, и он останется на Артеме. Ведь долг нигде не упоминался в документе, все делалось на словах.
В конечном итоге эти 170 000 рублей должен был заплатить Артем, но он убрал их из стоимости квартиры.
Понравилась статья. (Пожалуйста, поддержите нас?)
У вас есть вопросы? Вы можете проконсультироваться у нас бесплатно. Воспользуйтесь электронным окном консультанта, формой ниже или номером телефона (24 часа в сутки, 7 дней в неделю).
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Ответственность продавца за дефекты
Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.
Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.
Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.
Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:
- Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
- при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
- дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.
Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.
В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.
Неустойка по договору купли-продажи
Неустойка (штраф, пени) – это установленная законом или договором денежная сумма, обязанность по уплате которой лежит на покупателе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Условие о неустойке должно иметь письменную форму: либо в виде отдельного документа, либо отдельным пунктом в договоре купли-продажи.
Если условиями Вашего договора купли-продажи не предусмотрена уплата покупателем неустойки в случае нарушения им своих обязательств, то необходимо обратиться к действующему законодательству Российской Федерации.
В частности, законодатель установил право взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами в случаях уклонения от возврата денежных средств, иной просрочки в их уплате. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется ключевой ставкой Банка России. Таким образом, одновременно с требованием о взыскании долга по договору купли-продажи можно заявить и требование о взыскании неустойки.
Итак, Вы решили обратиться в суд и взыскать с покупателя сумму по договору и неустойку, для этого необходимо составить исковое заявление, соответствующее требованиям действующего законодательства.
Как понять, что продавец квартиры неминуемо обанкротится?
Запомните, что, опираясь только на данные из реестра банкротов, вы никогда не проведете полноценную проверку. Вашего продавца вы там, скорее всего, не найдете. Там публикуются сообщения о людях, которые УЖЕ вступили в процедуру банкротства.
Тут нужно знать права и возможности банкротов: после вступления в процедуру у них нет права продавать недвижимость. Их имуществом и доходами руководит финансовый управляющий. А значит, ни один нотариус, ни один госреестр не проведет такую сделку документально. Поэтому банкрот в принципе не сможет продать квартиру, пока не закончится процедура в суде.
Ваша задача — определить добросовестность и финансовое положение продавца на момент сделки. На какие признаки стоит обратить внимание при покупке квартиры?
Перечислим косвенные моменты, которые должны вам сигнализировать о том, что продавец квартиры «мудрит».
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения — блоги риэлторов / ЦИАН
В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .
В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку уплаты платежей покупателем.
Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи с рассрочкой пункт, будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены покупателем. Согласно п.5 ст.
488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
При купле-продаже квартиры с рассрочкой платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).
Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца, а также заявить об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру.
В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке, в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на расписках о получении денежных средств у нотариуса.
Так при необходимости покупателю будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.
В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи с рассрочкой платежа без участия банка, так как не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула. Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что «если что-то пойдет не так», не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру. Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в определенных жизненных ситуациях именно такая сделка будет являться оптимальным решением.
В чем заключаются риски для покупателя
Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.
«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».
Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.
Подготовка к продаже квартиры: что нужно знать
При продаже квартиры с коммунальными долгами важно предварительно изучить свои права и осознать риски и меры, необходимые для безопасности сделки. Вот что нужно знать о продаже квартиры с долгами в случае запроса суда и правовых разбирательств:
- Какие долги переходят на покупателя:
- В случае продажи квартиры, коммунальные долги обычно переходят на покупателя, если их наличие указано в документах о проданной квартире.
- Если долги не указаны в документах о продаже, то покупатель не несет ответственности за них.
- Продавец может попытаться узнать о наличии долгов в ЖКХ, обратившись в соответствующую организацию.
- Также можно запросить справку о наличии долгов у банкрота, если продавец является банкротом.
- Продавец должен собрать список необходимых документов для подтверждения наличия или отсутствия долгов.
- Для доказательства свою правоту в суде можно собрать дополнительные документы, подтверждающие факт оплаты или порядок оплаты долга.
- Если продавец не оплатил свои долги перед продажей квартиры, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда его собственность подлежит изъятию из-за долгов.
- Также покупатель может быть привлечен к оплате долгов продавца, если суд признает сделку недействительной из-за наличия долгов.
Правила возврата и рекомендации
После купли-продажи недвижимого имущества, включая квартиры, существует возможность отказаться от сделки и вернуть жилище продавцу. Однако существуют определенные правила и требования для осуществления возврата.
Во-первых, регистрация сделки о продаже квартиры должна быть проведена правильно. Покупатель должен быть зарегистрирован в качестве собственника в установленном порядке, чтобы иметь возможность вернуть квартиру продавцу.
Способ отказа от купленной квартиры с возвратом денежных средств может быть осуществлен до регистрации прав собственности или после. В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом, квартира возвращается продавцу в том состоянии, в котором она была на момент продажи.
Если купленная квартира имеет недостатки, то покупатель имеет право на ремонт или возврат денежных средств. Порядок устранения недостатков определяется договором или законодательством. Если недостатки нельзя устранить, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денежных средств.
В случае возникновения спорных вопросов о недостатках купленной недвижимости, рекомендуется воспользоваться внесудебным способом урегулирования, таким как медиация или арбитраж. Это поможет избежать долгих судебных процессов и достигнуть более быстрого результата.
Однако следует учитывать, что возврат квартиры продавцу может быть осложнен в случае наличия ипотеки на недвижимость. В этом случае покупателю следует обратиться к банку, возможно требуются дополнительные действия для осуществления возврата.
Подробнее о правилах возврата и причинах для одностороннего отказа от купли-продажи квартиры можно узнать в законодательстве.
Как видно, вопрос возврата проданной недвижимости не имеет однозначного ответа и зависит от множества факторов. Поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам, чтобы получить правовую помощь и рекомендации в каждом конкретном случае.
Какие риски для физлица покупателя?
Вы рискуете остаться без квартиры, а деньги вам никто не вернет.
Дело в том, что если суд придет к выводу, что покупатель не применил должных мер, чтобы проверить продавца на добросовестность, то недвижимость возвращается, а деньги вам никто не вернет.
Но Верховны суд отдельно отмечает, что вторичное жилье нельзя отнимать у добросовестного покупателя в случае банкротства продавца недвижимости и включать в конкурсную массу, даже если этого требует арбитражный управляющий.
В ином случае, добросовестному покупателю должны вернуть как минимум деньги за квартиру.
Таким образом, покупатель обязан перед заключением договора купли-продажи убедиться в юридической чистоте сделки!
Чтобы понять сразу о том добросоветный ли продавец перед вами или нет, вот несколько лайфхаков:
- цена не должна быть существенно ниже рыночной — это сразу должно вызвать у вас подозрение. Допустимо занижение цены до 20%, если больше то сделка будет оспорена;
- не нужно указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически оплачивать другую;
- проверяйте историю продажи покупаемой жилплощади.
Кроме того, вы можете проверить чистоту продавца на таких ресурсах как:
- Портал ГАС «Правосудие» — база данных о решениях судов общей юрисдикции. Вбейти ФИО продаца и посомтрите были ли у него судебные споры и по какому вопросу;
- ЕФРСБ — уже упомянутый нами ранее ресурс, реестр сведений о банкротстве;
- ФССП — реестр исполнительных производств;