Основная причина – возможность оформить право собственности на прилегающую территорию. В дальнейшем ее можно будет использовать по собственному усмотрению. Ближайший пример – таунхаусы. Формально они являются многоквартирными домами, ведь строения не отделены друг от друга ничем, кроме общих стен. При этом, у каждого дома-квартиры есть своя земля, на которой владельцы вольны делать практически все, что им угодно.
Что такое жилое помещение по закону
Статья № 16 Жилищного кодекса России раскрывает виды жилых помещений.
- Частный дом целиком или его часть
Отдельно стоящее здание, включающее комнаты и помещения бытового назначения. - Квартира целиком или ее часть
Отдельное помещение в многоквартирном доме. Состоит минимум из одной комнаты и помещений бытового назначения. - Комната
Часть дома или квартиры, где проживают граждане.
Чтобы помещение считалось жилым, есть еще критерии:
- Расположение
Только жилые районы - Коммуникации
Проведено электричество, канализация, вода, вентиляция, отопление. И всё это сделано по принятым техническим нормативам, а не абы как. - Окна
Помещение, где нет ни одного полноценного окна (а не щели под потолком), не признают жилым. - Капитальное строение
Если предстоит изменить статус для отдельно стоящего здания, важно чтобы оно стояло на прочном фундаменте. А если здание можно легко разобрать и перенести в другое место, оно не считается капитальным.
Как перевести квартиру в жилой дом
Учитывая тот факт, что процедура перевода квартиры в жилой дом никак не регулируется на законодательном уровне, конкретный перечень документов может сильно варьироваться в зависимости от региона проживания. Примерный список нужных бумаг будет выглядеть так:
Как и в предыдущем случае, четко определенного перечня документов не существует. А приблизительный список, который, скорее всего, с большой долей вероятности потребуется при любых условиях, полностью идентичен описанному выше. То же самое можно сказать и потенциальных расходах и даже о сроках.
Решение об изменении статуса жилого помещения должно выдаваться в срок до 45 дней. Около 15 дней уйдет на внесение изменений в Росреестре и еще около 3-4 дней придется ждать новую выписку из ЕГРН. Однако это все – при идеальных условиях. Чаще всего следует отказ и приходиться обращаться в суд. Как легко догадаться, срок в такой ситуации может растягиваться практически бесконечно. На практике, получить решение суда можно примерно за полгода или немного меньше.
- Квартира имеет отдельный выход, который никак не связан с жилыми помещениями остальных собственников.
- В квартире есть все необходимые собственные коммуникации. В идеальном варианте, каждая из квартир многоквартирного дома должна иметь личное подключение коммуникаций, никак не связанное с соседями. Например, если говорить об электроснабжении, то провода должны быть проведены к каждой из квартир такого дома. Однако это не обязательное требование, и оно может не выполняться в некоторых случаях.
- В доме должно быть не более трех этажей. Сделать частью жилого дома квартиру, которая располагается в девятиэтажном доме (например), невозможно.
- В доме не должно быть помещений общего пользования – лестничных площадок, общей кухни, ванной и так далее. Каждая квартира обязана быть настолько самостоятельной, насколько это вообще возможно.
- Помещение обязано быть собственностью заявителя. Например, арендаторы не имеют права изменять статус снимаемой ими недвижимости.
- На квартиру не должно быть наложено никаких обременений и арестов. Любой из них предполагает запрет на внесение любых изменений. Как следствие, прежде чем пытаться что-то сделать, следует сначала убрать аресты/обременения.
Николай Сапожников положительно оценивает указание в законопроекте на необходимость учитывать интересы всех соседей такого объекта – с учетом его особенностей. «Например, четко прописана норма о необходимости получения согласия правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов, а также обязанность соседей, имеющих общие стены, при эксплуатации домов учитывать взаимные интересы», – считает эксперт.
Эксперт обратил внимание, что ранее Верховный Суд в п. 5 своего Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30 ноября 2023 г., вынужден был специально разъяснять, что часть жилого дома в виде одного из блоков может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
По словам эксперта, предложенное законодателем понятие «многоквартирный дом» также не является однозначным, содержит в себе только два «неуверенных критерия»: наличие в здании двух и более квартир и наличие общедомового имущества. Такое понятие легко позволит правоприменителю в процессе толкования нормы отожествить его с термином «дом блокированной застройки», указала Юлия Максимкина. «В таком случае поправки не позволят решить практические проблемы, в частности, возникающие в процессе застройки земельных участков, поскольку застройщикам важно понимать, будет ли назначение построенных объектов недвижимости соответствовать действующему правовому режиму земельного участка», – резюмировала эксперт.
ВС рассказал, когда дом признают многоквартирным
В свою очередь Московский областной суд отменил это решение. Он указал на отсутствие в ЕГРН данных, что дом является многоквартирным, хотя и поставлен на кадастровый учет как жилой. «В материалах дела отсутствуют доказательства, что названный дом введен в эксплуатацию как многоквартирный и земельный участок под ним входит в состав имущества многоквартирного дома», — указал Мособлсуд. Эту позицию поддержал Первый кассационный суд общей юрисдикции. Он также сослался на то, что земельный участок под размещение многоквартирного дома не формировался — собственники с таким заявлением к муниципалитету не обращались. Более того, кадастровый учет с видом разрешенного использования «под многоквартирный дом» не производился, добавил суд.
Верховный суд отменил судебные акты апелляции и кассации, поскольку обнаружил в них «существенные нарушения норм материального права». Так, суды не учли, что в разрешении на ввод трехэтажного жилого дома имелось указание на наличие в доме девяти квартир, права собственности на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
Налоговая инспекция начислила владельцам недвижимости налог на землю за 2023–2023 годы. Они не согласились с этим и обратились в суд с требованием признать действия налоговиков незаконными. Свой иск они обосновали тем, что земельный участок, который находится под их трехэтажным домом, не может считаться объектом налогообложения, поскольку является общим имуществом с 2023 года. Дмитровский городской суд удовлетворил требования истцов.
Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка «для размещения многоквартирного дома» и статусе дома как многоквартирного не может приводить к каким-либо отрицательным последствиям для собственников. К таким выводам пришла тройка судей судебной коллегии по административным делам Верховного суда под председательством Валентина Александрова после рассмотрения кассационной жалобы собственников квартир одного из домов в Дмитрове.
«Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования упомянутого участка «для размещения многоквартирного дома» и статусе дома как многоквартирного не может приводить к каким-либо отрицательным последствиям для административных истцов», — указал ВС, уточнив, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под среднеэтажную жилую застройку».
Определением Верховного суда РФ от 19 мая 2023 г. N 13-КГ15-2 решение Первомайского районного суда Тамбовской области от 8 апреля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 2 июля 2014 г. отменены, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Петрищевой Г.В. к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома отказано. Дело рассматривалось по кассационной жалобе собственника другой квартиры в этом же доме.
По выводу судебной коллегии, «основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир). Ссылка истца о нарушении ее прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Учитывая, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, можно предположить, что если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи – часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.
Так, при продаже собственником объектов недвижимости, оформленных как часть дома и ½ доли земельного участка, раньше возникал вопрос о соотношении норм Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то время как в соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть, исходя из названных норм, для продажи участка необходимо было обратиться с предложением о продаже к другому сособственнику земельного участка. Но доля земельного участка продавалась вместе с частью жилого дома, которая являлась самостоятельным объектом права собственности.
Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Перевод квартиры в жилой дом: особенности процедуры.
Смена статуса строения относится к категории непростых процедур, а в адрес владельцев жилых помещений часто поступает отказ. Понятия «квартира» и «жилой дом» имеют различные значения, а основные моменты определяются в ст. 16 ЖК.
Нередко путаница в терминах возникает, когда речь идет о танхаусах. Подобные «гибриды» представляют собой строений с 2 или 3 этажами, имеющими общие стены и перекрытия. Обычно вблизи находится небольшой надел земли с общей площадью до 2-х соток. Обслуживание подобных объектов обычно осуществляется коммунальными службами, в качестве которых может выступать ЖЭК или Управляющая компания.
Не все квартиры можно перевести в статус жилого дома. К учету принимаются следующие факторы:
- количество собственников и наличие у них согласия на прохождение процедуры;
- возможность соблюдения требуемых градостроительных и иных видов норм;
- автономность и независимость инженерных систем, в том числе подачи электроэнергии и воды;
- обладание статуса залога, участие объекта в качестве предмета имущественного спора и судебных разбирательств;
- этажность строения и наличие придомовой территории;
- технические характеристики и степень износа.
Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция
Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.
|
Порядок перевода помещения из нежилого в жилое |
||
|
1 |
Подготовка проектной документации на перепланировку |
Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям:
Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие. |
|
2 |
Обращение с заявлением о смене статуса имущества |
|
|
3 |
Выполнение перепланировки |
Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта. |
|
4 |
Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре |
Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера. |
Как провести процедуру перевода жилого дома в многоквартирный или гостиницу
Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
В соответствии с Жилищным кодексом полномочия по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения за органами государственной власти
субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений и органами местного самоуправления в области жилищных отношений не закреплены. Согласно ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений праве принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.
Является ли двухквартирный дом многоквартирным домом судебная практика
Многоквартирный и дом рассматриваемого типа не идентичны, хотя и имеют ряд схожих особенностей. В нормативно-правовых документах указано, что многоквартирным принято считать жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, имеющих общий выход к участку или место общего использования.
если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление проектной документации или принятие решения о вводе объекта строительства в эксплуатацию, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости; в отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, или уполномоченным на предоставление земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, в отношении бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости; указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью;
Перевод Жилого Дома В Многоквартирный
Первое, что предстоит сделать собственнику жилого помещения, желающему поменять назначение своей недвижимости, это подать заявление и иные необходимые документы в орган местного самоуправления. По результатам рассмотрения представленных документов принимается решение о переводе или об отказе в переводе помещения в нежилой фонд.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством. Данная процедура может занять довольно длительное время. Завершающим ее этапом является внесение соответствующих изменений в реестр прав. Вот примерный алгоритм действий.
После этого заявителю необходимо обратиться в Управление Росреестра по Курской области за внесением изменений в реестр прав. Примерный перечень документов будет следующий: заявление, уведомление о переводе жилого помещения в нежилое, акт приемочной комиссии, подтверждающий окончание переустройства и перепланировки (если требовалось их проведение).
Почему сложно разделить дом
Формально разделить дом на доли возможно, но на практике в такой ситуации без дополнительных расходов и бюрократических сложностей почти не обойтись.
Закон в России разрешает делить только дома блокированной застройки, они чаще называются таунхаусы. В сельской местности встречаются так называемые пятистенки, где две части дома изолированы и пригодны для проживания. В них два разных входа, у каждой семьи своё полноценное жильё и коммуникации, хотя здание выглядит цельно.
Два отдельных жилых дома или строения на одном участке ставятся отдельно на кадастровый учет , и собственники пользуются ими порознь.
В теории это довольно просто. Но как в реальной жизни разделить частный дом? Кому-то кухню, а другому ванную?
Или стоит распределить собственность поэтажно? Нет документа, который запретит одному собственнику пользоваться какой-то частью дома. А если, допустим, дом разделили, то как разделить участок?
Как разделить участок
Описанные выше трудности при делении земли касаются приведённых примеров. В целом же закон разрешает делить сформированные земельные участки. Но с соблюдением ряда условий.
Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.
Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.
Если площадь разделённого участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат.
Разделение участка начинается с межевания. Его проводит кадастровый инженер. На межевом плане прокладывают границы новых участков.
После этого каждому владельцу, взяв план, нужно пойти в МФЦ и написать заявление о постановке на кадастровый учет.
Перевести многоквартирный дом в жилой дом
Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.
Это не простой вопрос для разрешения. При согласии всех сособственников нужно прекращать право общей долевой собственности и достигать соглашения о выделении каждому в собственность жилого помещения по факту пользования и владения, общие помещения остаются в общей долевой собственности. В доме все помещения могут быть переведены в статус квартир, либо останется общая долевая собственность.
Перевод многоквартирного дома в индивидуальный жилой
В районной администрации и у главного архитектора, есть мнение, что сельской администрации следует издать постановление об «изменении вида строения», на основании этого постановления делать техплан, на основании техплана вносить изменения в кадастр, получать там кадастровый паспорт, нести его в ФРС и получать свидетельсва на доли в индивидуальном жилом доме.
1. Собственник помещения в многоквартирном доме в при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Как перевести жилой дом в многоквартирный жилой дом
Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.
Частный дом или квартира? Этот вопрос волнует многих собственников, которые хотят выбрать комфортное жилье. Зачастую в одноэтажном или двухэтажном доме есть квартиры. Формально здание считается многоквартирным. Но по всем признакам его можно признать частным жилым домом.
- проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
- заявление;
- техпаспорт;
- поэтажный план здания;
- документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
- техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
- несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
- протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
- заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
- разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
- другие по требованию.
- Оформленное собственником заявление, в котором излагается просьба о переводе помещения.
- Кадастровый паспорт, подтверждающий собственность. Также собственник может представить заверенную у нотариуса копию данной бумаги.
- Технический паспорт на имущество, дающий описание объекта. Если в имуществе осуществлялись проектные работы, то это также отражается в паспорте.
- План дома. Обычно его получают в ЖЭУ. По данному документу специалисты определяют возможный вред, который может быть нанесен всему дому в результате перевода имущества.
- Наличие письменного согласия от соседей.
- Заранее подготовленный проект по перепланировке.
А вы спросите у людей, что живут на первых этажах, да ещё в проходимом месте, это был для них единственный вариант улучшить жизнь и увеличить квадратные метры ,- нет пусть правит баллом сумашедшая старуха, её этой властью и наделили, чтобы ещё больше убрать конкуренцию, которую создают эти квартиры торговым центрам и их хозяевам депутатам
Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.
- выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
- заявление собственника с просьбой о переводе,
- кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
- поэтажный план многоквартирного дома,
- письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).
Как перевести жилой дом в нежилое здание
Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.
Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.
Если для организации отдельного входа в помещение потребуется реконструкция, сопряженная с уменьшением размера общего имущества жителей дома, придется получать 100% голосов “за” на общем собрании собственников.
Часть 1 статьи 37 ЖК РФ : доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.Чтобы решение о переводе помещения в статус нежилого было официально принято, голосов “за” должно быть:
- большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники;
и при этом
- большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники помещений в подъезде, где расположено рассматриваемое на собрании помещение.
Даже если на собрании принято положительное решение — это еще не все.Собственники всех примыкающих помещений должны дать письменное согласие на перевод вашего помещения в статус нежилого. Такие согласия составляются в свободной форме, но в ЖК РФ есть требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в этих документах:
- фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,
- полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,
- паспортные данные собственника указанного помещения,
- номер принадлежащего собственнику указанного помещения,
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.