С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.
Она включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Согласно ст. 19 214-ФЗ проектная декларация опубликовывается застройщиком в СМИ и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в т.ч. в сети «Интернет») не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Застройщик вправе не опубликовывать проектную декларацию в СМИ и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, если привлечение денежных средств осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Решение проблем с помощью принятых поправок
В целях изменения сложившейся ситуации и для защиты дольщиков, на уровне высшего руководства РФ было принято решение внести некоторые поправки в вышеуказанный закон. Это поможет решить основные проблемы и сделать рынок долевого строительства прозрачным.
Во-первых, осуществляется уход от «котлового метода» расходования средств дольщиков. Это означает переход к системе, когда для одной застройки — один расчётный счёт.
Во-вторых, вводится банковская система сопровождения. Вводятся специальные счета (эскроу), на которые должны поступать деньги дольщиков, но доступ к ним будет закрыт. Так как деньги участников строительства блокируются, застройщику понадобиться открыть кредитную линию, чтобы профинансировать строительство. А когда объект будет готов и сдан в эксплуатацию, кредит будет погашен за счёт денег участников строительства и застройщик получит прибыль. Это поможет очистить рынок и обезопасить дольщиков.
Также планируется распространить действие системы обязательного страхования на счета эскроу с возмещением до 10 млн руб. Таким образом, застройщик будет обязан использовать не средства покупателя квартиры, а собственные или открывать кредитную линию в банковском учреждении. Но не каждый банк сможет открывать счета для хранения денег покупателей квартир, а только специально уполномоченное кредитное учреждение. Средства дольщиков будут застрахованы с помощью Фонда защиты участников долевого строительства, который сформировали за счёт финансирования Российской Федерации и других публично-правовых организаций.
В связи с тем, что все вышеперечисленные изменения будут вводиться постепенно, участники долевого строительства ещё могут попасть в сложную ситуацию. Юристы АН «ПРАВОЗЕМ» составят грамотное исковое заявление и докажут в судебном порядке ваши права на квартиру. Помогут получить компенсацию денежных средств с застройщика, за недобросовестное и несвоевременное выполнение своих обязательств. А также проведут экспертизу документации, предоставленной застройщиком при заключении ДДУ, чтобы обезопасить клиентов от мошенничества.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».
Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.
Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2023 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Регистрация ДДУ в росреестре 2024 года
Сроки регистрации ДДУ:
Начиная с 2024 года, срок регистрации ДДУ составляет 30 дней с даты заключения договора. Это означает, что за месяц все необходимые документы должны быть предоставлены в росреестр и процедура регистрации должна быть завершена.
Подробности регистрации ДДУ:
Для регистрации ДДУ необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации договора долевого участия;
- Оригинал и копию договора долевого участия, заверенные нотариусом;
- Копию паспорта участников ДДУ;
- Документы, подтверждающие право на строительство и использование земельного участка;
- Документы о регистрации застройщика;
- Прочие необходимые документы в зависимости от особенностей сделки.
В процессе регистрации ДДУ росреестр проводит проверку предоставленных документов и выполняет необходимые формальности. После завершения процесса регистрации, участники ДДУ получают свидетельство о регистрации, которое подтверждает законность и действительность договора.
Важно помнить, что обязательное условие регистрации ДДУ в росреестре является отсутствие любых правовых и фактических препятствий для регистрации, включая отсутствие запретов или ограничений на использование недвижимости.
Схема # 2. Пай в жилищно-строительном кооперативе
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали самой популярной альтернативой ДДУ среди игроков рынка, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости». Купить непостроенную квартиру через пай в кооперативе может любой россиянин старше 16 лет: во многом это даже проще, чем договор долевого участия. «Доля договоров ЖСК возрастет», — уверена генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Кооперативы регулируются отдельным федеральным законом и с юридической точки зрения не имеют ничего общего с ДДУ.
«Это абсолютно законный способ, все нормы деятельности кооперативов прописаны в законе №215, — заявила Мария Литинецкая. — Договор ЖСК не подлежит государственной регистрации, а потому не защищает от двойных продаж. При переносе сроков сдачи дома пайщики не вправе требовать неустойку, так как кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Кроме того, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена в итоге может быть увеличена. Главный плюс ЖСК заключается в том, что войти в его состав можно в возрасте 16 лет. Очевидно, что ни один банк не предоставит ипотечный кредит 16-летнему заемщику».
Между тем, кооперативы могут поплатиться за свое удобство и прозрачность, предостерегают эксперты. «[Будущий] статус жилищно-строительных кооперативов пока сложно определить. Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин.
«Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, — считает московский адвокат Олег Сухов. — В настоящее время рассматривается вопрос о запрете строительства и продаж через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».
Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».
Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.
Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика. Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно. Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.
Объект передан другому владельцу?
Если вдруг вы стали свидетелем такой ситуации, когда строительство производилось сначала одной организацией, а после этого она передала все права и обязанности другой, то здесь нужно быть аккуратным. Очень часто новый застройщик может отказывать в перезаключении договора. В этом случае нужно обращаться в правоохранительную службу. Возбуждается уголовное дело, которое будет связано с мошенничеством. Оно будет регулироваться по статье 159.
Еще существует альтернативный вариант, когда люди направляют жалобу в службу по надзору за строительством, которая может помочь, благодаря ряду отдельных полномочий. При этом, иск подается не только по поводу возврата финансов, но и о возмещении морального вреда. Также можно написать жалобу за использование денег организацией на протяжении определенного времени.
ВНИМАНИЕ !!! Но, лучше всего решать этот спорный и нелегкий вопрос до начала судебных тяжб. Для этого лучше всего при помощи заказной доставки отправить в строительную фирму претензию, по которой он должен будет дать в обязательном порядке письменный ответ. При этом, лучше всего произвести всю процедуру до того момента, когда он будет введен в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, то у сторон потом могут быть серьезные проблемы.
Кто обязан осуществлять регистрацию?
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2023 г. № 389-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регистрация договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре стала обязательной с 1 июля 2024 года.
Обязанность осуществлять регистрацию возлагается на следующие стороны:
- Застройщик — физическое или юридическое лицо, заключившее договор долевого участия с дольщиком.
- Дольщик — физическое или юридическое лицо, приобретающее право на долю в строящемся объекте.
Порядок регистрации ДДУ определен Правительством Российской Федерации и включает в себя предоставление следующих документов:
- Заявление о регистрации договора долевого участия в Росреестре.
- Договор долевого участия.
- Документ, подтверждающий право Застройщика на возведение объекта.
- Документы, подтверждающие права Дольщика на приобретение доли в объекте.
Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна для обеспечения защиты прав и интересов дольщиков, а также обеспечения прозрачности и контроля в сфере долевого строительства.
Что происходит в случае нерегистрации ДДУ?
В случае нерегистрации договора долевого участия в Росреестре могут возникнуть следующие последствия:
- Отсутствие государственной защиты прав застройщика и дольщиков. Без регистрации в Росреестре договор долевого участия не имеет официального статуса и не признается государством. В случае возникновения споров или нарушений прав, стороны не смогут обратиться в суд за защитой своих интересов.
- Невозможность продажи или передачи прав по ДДУ третьим лицам. Нерегистрированный договор долевого участия не является юридически действительным и не может быть предметом сделок. Застройщик или дольщик не смогут заключить договор купли-продажи или передать свои права на другое лицо.
- Отсутствие возможности оформить собственность на объект недвижимости. Без регистрации ДДУ в Росреестре, дольщик не сможет оформить права на свою долю в строящемся объекте недвижимости. Его права на объект будут незащищенными и неимущественными.
- Риск потери вложенных средств. В случае нерегистрации ДДУ и возникновения проблем с застройщиком, дольщик может потерять свои денежные средства вложенные в строительство. Риски мошенничества и недобросовестной деятельности застройщика возрастают в случае отсутствия государственного контроля.
В целом, регистрация договора долевого участия в Росреестре является обязательной и имеет ряд важных юридических последствий для сторон договора. Она обеспечивает государственную защиту прав и интересов дольщиков, а также способствует прозрачности и порядочности в сфере долевого строительства.
Когда начали осуществлять регистрацию ДДУ в Росреестре
Регистрация ДДУ (договоров долевого участия) в Росреестре началась с 1 марта 2005 года. До этого момента регистрация ДДУ проводилась в уполномоченных органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Введение регистрации ДДУ в Росреестре связано с усилением контроля со стороны государства и повышением гарантий для участников долевого строительства. Это позволяет обеспечить правовую защиту прав и интересов участников строительства, а также обеспечить прозрачность процесса.
ДДУ регистрируются в Росреестре после того, как строительная организация и дольщик заключают договор. Для регистрации требуется представить соответствующие документы, такие как заявление, копию договора, согласие на регистрацию, подтверждение внесения задатка или оплаты доли, а также другие необходимые документы.
После регистрации ДДУ в Росреестре, договор получает правовую силу и стороны могут приступать к осуществлению своих обязательств по долевому строительству.
Можно ли продать незарегистрированный ДДУ
Продажа незарегистрированного договора долевого участия (ДДУ) возможна, но содержит ряд ограничений и рисков для продавца и покупателя. Покупатель может столкнуться с проблемами при попытке зарегистрировать сделку и получить право собственности на объект недвижимости.
Обычно регистрация ДДУ в Росреестре является обязательным этапом, который позволяет официально удостоверить и зафиксировать права и обязанности сторон в отношении долевого участия в строящемся объекте недвижимости. Регистрация позволяет доказать факт совершения сделки, а также устанавливает правила использования и распоряжения долевым участком.
В случае продажи незарегистрированного ДДУ покупатель не получает полноценной законной защиты своих прав. Он может попасть в ситуацию, когда продавец откажется зарегистрировать сделку или не будет выполнять свои обязательства по строительству объекта. Кроме того, покупателю могут быть отказаны включение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и исполнительные документы.
Незарегистрированный ДДУ также не может служить основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости. Покупатель не сможет легально владеть и распоряжаться долевым участком до регистрации ДДУ.
Учитывая эти ограничения и риски, рекомендуется продавать и покупать только зарегистрированные ДДУ, чтобы обеспечить законную защиту интересов обеих сторон сделки. При оформлении сделки также стоит обратиться за юридической консультацией и проверить все документы и условия сделки, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.
Возможные варианты решения ситуации с регистрацией в Росреестре
Если ваш Договор Долевого Участия (ДДУ) не может быть зарегистрирован в Росреестре, вы можете рассмотреть следующие варианты решения проблемы:
1. Обратиться в Росреестр для консультации и выяснения причины отказа
Самым первым шагом при возникновении проблемы с регистрацией ДДУ следует обратиться в Росреестр для консультации и выяснения причины отказа. Позвоните или отправьте запрос на почту Росреестра, описав свою ситуацию и предоставив необходимые документы для анализа специалистами.
2. Внести исправления или дополнительные документы в ДДУ
Если Росреестр укажет на ошибки или недостатки в предоставленных документах, то вам потребуется внести исправления или предоставить дополнительные документы. Тщательно изучите замечания Росреестра и проконсультируйтесь с юристом или нотариусом по поводу необходимых изменений или дополнений в ДДУ.
3. Искать другие решения, такие как перерегистрация или заключение дополнительных соглашений
Возможно, проблема с регистрацией ДДУ связана с отдельными условиями или ограничениями, установленными Росреестром. В таком случае, вы можете рассмотреть возможность перерегистрации ДДУ по измененным условиям или заключения дополнительных соглашений, которые устроят Росреестр.
4. Обратиться в суд для защиты своих прав
Если все предыдущие варианты не привели к решению проблемы, то вы можете обратиться в суд для защиты своих прав и оспаривания решения Росреестра. Возможно, судебное разбирательство поможет вам получить регистрацию ДДУ или иное справедливое решение.
Важно помнить, что в каждом конкретном случае решение зависит от множества факторов, поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант решения вашей ситуации.