Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешённого использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нём прописки), то в качестве вида разрешённого использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства.
Вот список категорий, на которых строить нельзя:
- земли промышленности
- земли особо охраняемых территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса
- земли сельскохозяйственного назначения
Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.
С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещён один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Категорию земельного участка и виды разрешённого использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
- Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
- Перевести жилой дом в садовый или садовый — в жилой;
- «Перенести» дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
- Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
- При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
- оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.
Какие документы должны быть на дачу
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке? |
Как оформить участок в садоводстве в собственность?
Если же участок в СНТ на нынешнего владельца не зарегистрирован, сначала нужно заняться его оформлением. Для этого надо иметь любой документ, свидетельствующий о том, что эта земля когда-то выдавалась. Например, постановление городской или районной администрации о предоставлении земельного участка.
Все действующие на территории города садоводства были созданы еще в советское время. Обычно участок для ведения садоводства предоставлялся какому-то предприятию. А в 90-е годы отдельные земельные наделы закреплялись уже за конкретными членами садоводства – физическими лицами. Кого-то из садоводов при распределении участков могли не включить в реестр, поэтому сегодня у него нет документов на дачу. По закону до 2022 года у него есть возможность оформить земельный участок в собственность.
Условия для оформления дачного участка в собственность:
- собственник дачи должен являться членом садоводства,
- земельный участок должен быть сформирован из отведенной садоводству территории,
- в отношении такого участка не должно быть зарегистрировано каких-либо ограничений и обременений, а также не должно быть принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.
«Чтобы садовод мог оформить земельный участок в собственность, сначала ему нужно обратиться к кадастровому инженеру, который должен провести замеры и подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С этим документом член садоводства затем обращается в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города», — рассказывает начальник отдела землеустройства администрации Красноярска Наталья Киселева.
При обращении в администрацию потребуются следующие документы:
- схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную кадастровым инженером;
- протокол общего собрания членов садоводства о распределении земельных участков между членами садоводства или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этом садоводстве, либо выписка из такого протокола или указанного документа.
В муниципалитете проверят, действительно ли такой участок предоставлялся садоводу, и распорядительным актом утвердят представленную заявителем схему кадастрового плана территории, на которой отражены границы садового участка. Тогда садовод получит участок в собственность бесплатно.
После этого члену садоводства нужно снова обратиться к кадастровому инженеру — заказать межевание и изготовление межевого плана участка. Этот документ он подает в Росреестр, чтобы поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.
Многие россияне не хотят заниматься решением этого вопроса, поэтому прибегают к услугам риелтора. Так как за его услугу нужно платить, некоторые граждане хотят знать, как купить дачу без посредников. В этом им поможет наша инструкция.
В первую очередь, проверьте есть ли все необходимые бумаги. Этот момент очень важен, так как если их нет, тогда вам придется делать их самостоятельно и платить за это большую сумму. Вовремя заметив недостающие документы, вы можете попросить хозяина их сделать.
Например, продавец может предоставить садовую книжку, как правоустанавливающий документ, но это неправильно. Чтобы знать, какие конкретно в вашем случае необходимы документы, можно проконсультироваться с юристом, заполнив форму в конце этой статьи. Консультация бесплатна.
При покупке дачи вам понадобятся такие документы:
- Кадастровый паспорт дома и участка.
- Свидетельство о праве собственности на дом и участок.
- Нотариально заверенная доверенность, если заключает сделку доверенное лицо.
- Письменное согласие второго супруга на покупку дачи.
- Паспорт покупателя и продавца.
Если все документы будут правильно составлены, тогда ваша сделка с продавцом будет успешной и юридически защищенной. Давайте познакомимся с каждым этим документом.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке?
|
Возможность продажи дачного или садового участка без межевания
В отношении процедуры регистрации прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, не произошло никаких изменений. Продать свой дачный или садовый участок без межевания все еще можно.
Однако, есть некоторые затруднения, которые могут возникнуть:
- Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче, где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
- Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом. Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
- При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
- Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.
При нахождении участка с домом во владении в СНТ, ее приобретение не будет отличаться от обычной сделки с другим типом недвижимости. Единственный нюанс, на который необходимо обратить внимание, это запрет на покупку на основании садовой книжки.
Если гражданин имеет на руках только ее и пытается на основании данной бумаги реализовать участок, то сделку потребуется отменить, так как это удостоверение принадлежности товариществу человека, а не его собственности на недвижимый объект.
Выбор участка из СНТ ответственный этап, который требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением необходимо изучить следующее:
- Параметры будущего приобретения, его местоположение, наличие построек или объекта под ИЖС, а также наличие прописанных граждан.
- Формат земельного надела. Если запланирована постройка, то некоторые грани участка могут затруднить это, например, несоответствием пожарным требованиям, отступам от соседних участков, прокладкой коммуникаций.
- Проведение межевых работ и регистрация в кадастровой палате.
- Постройки — изучить год постройки, ее назначение, прописка в ней иных граждан, материалы строительства. Данные факторы напрямую влияют на цену дачи.
Список документов, необходимых для продажи дачного участка
Для продажи участка в СНТ или на дачном поселке нужно оформить целый ряд документов, которые подтвердят право собственности на участок и помогут избежать юридических нюансов в будущем.
Какие именно документы нужны при покупке или продаже участка по садовой книжке? Вот список основных документов:
- Свидетельство о праве собственности – главный документ, который подтверждает, что участок принадлежит продавцу. Его необходимо получить в органах регистрации прав на недвижимое имущество.
- Договор купли-продажи – документ, который заключает сделку между продавцом и покупателем. В нем указывается стоимость участка и условия продажи.
- Паспорт садоводческого товарищества – документ, выданный СНТ или ДНТ, который подтверждает, что участок продавца находится на территории садоводческого товарищества.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет – документ, который подтверждает, что продавец уплачивал налоги на свой участок в соответствии с законодательством.
Оформление документов при продаже участка в садоводстве имеет свои особенности, и важно учитывать все нюансы. В результате правильного оформления документов по садовой книжке можно продать участок без проблем и в будущем избежать правовых неприятностей.
Обязательные документы для регистрации сделки
При продаже дачи необходимо обращать внимание на регистрацию сделки. Вам потребуется собрать определенный набор документов, чтобы все было правильно оформлено и не возникло проблем в будущем. В этом разделе мы рассмотрим, какие документы необходимо предоставить при регистрации.
- Договор купли-продажи: первый и самый важный документ. Он заключается между продавцом и покупателем и определяет условия сделки. Договор должен быть составлен и подписан обеими сторонами. Рекомендуется обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения договора.
- Свидетельство о праве собственности на дачный участок: это документ, подтверждающий, что продавец является законным владельцем участка. Данное свидетельство можно получить в Росреестре. При продаже дачи необходимо оформить закрепление за новым владельцем.
- Технический паспорт на дом: дача часто представляет собой дом или постройку на участке. Технический паспорт содержит сведения о конструкции, площади и прочих характеристиках дома. Если дом не был выдан технический паспорт, необходимо его получить.
- Правоустанавливающие документы на землю: если дачный участок находится в собственности или аренде, необходимо предоставить документы, подтверждающие право владения или пользования землей.
- Документы, разрешенного использования: в некоторых случаях необходимо предоставить документы, подтверждающие разрешенное использование дачного участка. Например, если на участке находится садовый домик, необходимо уточнить, что использование данного участка разрешено для сельскохозяйственных целей.
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений: перед продажей дачи необходимо проверить наличие обременений, таких как залоги или ипотеки, на объекте недвижимости. Если обременения имеются, продавец должен предоставить документы, подтверждающие их снятие.
Перед регистрацией сделки проверьте правильность заполнения всех документов и наличие необходимых подписей. Если у вас возникнут вопросы о составлении документов или необходимости предоставления дополнительных документов, обратитесь к специалисту.
Первый разговор с продавцом
Первым шагом, когда вы нашли интересующую вас дачу и решили купить ее, необходимо обратиться к продавцу. Это первый разговор, во время которого вы сможете задать важные вопросы и проверить необходимые документы.
Во время первого разговора с продавцом обратите внимание на следующие аспекты:
- Вид дачи: уточните у продавца, какой вид дачи он продает. Это может быть загородный дом, участок без построек или дачный домик.
- Обязательные документы: узнайте, какие документы нужны для купли-продажи дачи. Возможно, продавец уже составил договор и готов его вам предоставить или можете составить его сами и попросить продавца проверить.
- Регистрация: уточните, зарегистрирована ли дача в Росреестре и есть ли ограничения по использованию (например, можно ли проживать на даче постоянно).
- Особенности и использование: задайте продавцу вопросы о возможностях использования дачи (наличие воды, электричества, отопления и т.д.) и особенностях участка (планировка, наличие построек, соседи).
- Проверьте документы: попросите продавца предоставить необходимые документы для проверки (свидетельство о праве собственности, технический паспорт и т.д.). Если у вас возникнут сомнения или вопросы по документам, обращайтесь к специалисту.
Не забудьте записать ответы на ваши вопросы и важную информацию о даче, чтобы иметь все необходимые данные для принятия решения о покупке.
В таблице ниже приведены примеры часто задаваемых вопросов и ответов на них:
| Вопросы | Ответы |
|---|---|
| Есть ли вода на участке? | Да, есть скважина. |
| Есть ли электричество? | Да, подключено. |
| Какие ограничения на использование дачи? | Можно проживать постоянно, есть возможность регистрации. |
| Какая планировка дома? | Дом состоит из кухни, гостиной и двух спален. |
| Есть ли гараж или другие постройки? | Да, есть гараж и баня на участке. |
Шаг 2. Составьте договор купли-продажи
Второй шаг подготовки документов для продажи дачи — составление договора купли-продажи. Этот договор является одним из самых важных документов, которые необходимы при сделке по продаже загородного дома или дачи.
При составлении договора купли-продажи обратите внимание на следующие обязательные аспекты:
- Укажите полные данные о продавце и покупателе.
- Опишите объект продажи: вид недвижимости (дача, дом, участок), его адрес, площадь и особенности.
- Укажите стоимость объекта продажи и сумму задатка, если таковой предусмотрен.
- Пропишите порядок и сроки оплаты.
- Укажите срок передачи имущества.
- Определите ответственность сторон за нарушение условий договора.
- Укажите иные важные условия сделки — примеры разрешенного использования объекта, отличие от регистрации в Росреестре и т.д.
Шаг 1. Проверьте документы
Первым шагом при продаже дачи необходимо проверить все необходимые документы. Внимание? Вам нужно обратить внимание на следующие аспекты:
- Регистрация и вид разрешенного использования
- Обращать внимание на обязательные документы
Проверьте документы, которые подтверждают регистрацию и вид разрешенного использования вашей дачи. Часто это документы, выдаваемые региональными органами власти или местными управлениями. Разрешенное использование может быть разным, например, для дачного строительства, сельского хозяйства или рекреации.
Проверьте наличие следующих обязательных документов:
- Правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательством)
- Паспортный документ собственника дачи
- Технический паспорт на дачный дом или строение
- Документы, подтверждающие факт постройки на участке (например, разрешение на строительство или акт приема-передачи)
Проверьте наличие документов, связанных с особенностями дачного участка или практиками в регионе, где находится дача. Например, это может быть разрешение на ведение садоводства или факт нахождения дачи в зоне особого природоохранного значения.
Проверьте, как продавец обращается к даче: как к загородному дому или как к средству ведения садоводства. От этого зависит, какие документы и отчеты могут понадобиться при продаже.
Если у вас возникают вопросы о необходимых документах или примерах, обратитесь в росреестр или обратитесь к специалистам, занимающимся купли-продажей недвижимости. Они смогут дать ответы на ваши вопросы и предоставить необходимые примеры документов.